Come ottenere il posto - www.PanoramaAuto.it
In questo modo potresti ottenere il parcheggio senza nemmeno rivolgerti all’avvocato. Come si fa.
La gestione dei posti auto nei parcheggi condominiali rappresenta da sempre un tema delicato e fonte di frequenti controversie tra condomini. La possibilità di ottenere l’uso esclusivo di un posto auto all’interno di un condominio è regolata da norme specifiche e dalla giurisprudenza, che ne delineano i limiti e le condizioni affinché tale diritto sia riconosciuto legalmente.
La legge italiana non prevede l’istituto del “diritto reale di uso esclusivo” su una parte comune del condominio. Secondo la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28972/2020, tale concetto è contraddittorio, poiché un bene comune appartiene a tutti i condomini e non può essere riservato esclusivamente a uno solo senza modifiche sostanziali. Il principio del numerus clausus dei diritti reali, inoltre, limita la possibilità di creare nuove figure giuridiche, impedendo di fatto che si riconosca un diritto reale di esclusiva su una porzione comune.
La sentenza n. 9069 del 2022 ha ulteriormente chiarito che l’assemblea condominiale non può con una semplice maggioranza assegnare posti auto fissi e nominativi a singoli condomini a tempo indeterminato, né trasformare la destinazione delle parti comuni in modo da escludere alcuni condomini dal loro utilizzo. Per atti di questo tipo, infatti, è necessario il consenso unanime o, meglio ancora, un vero e proprio atto di alienazione della proprietà che renda il posto auto un bene autonomo.
La disciplina del codice civile e l’uso paritario
Il Codice Civile definisce con chiarezza il regime delle parti comuni del condominio. L’articolo 1117 c.c. stabilisce che le aree destinate a parcheggio sono considerate parti comuni e devono essere utilizzate da tutti i condomini in modo paritario. L’articolo 1102 c.c. rafforza questo principio, prevedendo che ogni condomino possa servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione né impedisca agli altri di farne altrettanto.
Questa normativa sottolinea come l’assegnazione di un uso esclusivo a un singolo condomino, soprattutto se in via definitiva, sia illegittima poiché priva gli altri condomini dell’utilizzo del bene comune. Pertanto, l’uso esclusivo non può essere imposto unilateralmente né semplicemente deliberato a maggioranza.
Per superare il principio dell’uso paritario sancito dal Codice Civile, è necessario disporre di titoli giuridici specifici:
- Atto di proprietà: il posto auto deve essere acquisito come bene autonomo o pertinenziale, correttamente individuato, spesso anche con riferimento catastale. In questo caso, il posto auto non è più considerato parte comune ma un bene di proprietà esclusiva, e quindi l’uso esclusivo deriva direttamente dal diritto di proprietà.
- Regolamento condominiale contrattuale o pattuizione unanime: può essere stipulato un accordo che attribuisca un diritto personale di godimento del posto auto a un condomino. Questo diritto, però, non è un diritto reale e non trasforma il posto auto in proprietà esclusiva; consente solo un uso individuale e non la possibilità di disporne liberamente, ad esempio con cessioni separate dall’unità immobiliare.
Qualora si tenti di ottenere l’uso esclusivo attraverso una semplice deliberazione assembleare a maggioranza, la giurisprudenza è unanime nel dichiararne la nullità. Per modificare in modo definitivo la destinazione o l’uso della cosa comune, infatti, occorre un accordo unanime o un vero e proprio trasferimento di proprietà.
In sintesi, per avere legalmente e stabilmente un posto auto ad uso esclusivo nel parcheggio condominiale, è indispensabile un titolo giuridico valido e riconosciuto, che non si limiti a una semplice decisione dell’assemblea condominiale. Le controversie sono all’ordine del giorno e spesso si risolvono solo con l’intervento della magistratura, che applica rigorosamente questi principi per tutelare l’interesse collettivo dei condomini.